Comment acheter un bien immobilier en indivision : le guide complet
Lorsque plusieurs personnes souhaitent devenir propriétaires ensemble d’un bien immobilier, ils ont plusieurs solutions pour y parvenir. Ils peuvent ainsi créer une SCI (Société Civile Immobilière) ou acheter le bien en indivision. Cette dernière solution est probablement la plus simple, n’ayant que peu de contraintes et laissant une certaine liberté quant au niveau de l’apport de chaque indivisaire, au moyen de financement, ou encore aux modalités de gestion par exemple. Explications.
Achat en indivision, qu’est-ce que c’est ?
Un achat d’une propriété en indivision est une opération réalisée lorsque deux personnes ou plus souhaitent faire l’achat ensemble d’un bien immobilier. Ces dernières acquièrent alors chacune des droits sur la totalité du bien ainsi acheté, mais n’en sont propriétaires qu’à la hauteur de leur contribution financière. On les appelle les indivisaires.
Quels sont les avantages à acheter en indivision ?
L’achat d’une propriété en indivision est le moyen le plus simple, comparé à une SCI par exemple, de devenir propriétaires d’un bien immobilier à plusieurs. Le processus, en effet, ne nécessite pas de formalités particulières (excepté celles, classiques, liées à l’achat d’un bien). Par ailleurs, en choisissant cette option, les indivisaires peuvent également s’y retrouver financièrement : elle n’entraîne aucuns frais particuliers.
Mais surtout, il existe très peu de contraintes : un couple marié ou pacsé peut ainsi faire un achat en indivision, mais également des membres d’une même famille, ou encore des amis. L’objet aussi est libre : cela peut être une maison qui sera une résidence principale, un logement à louer, ou encore un terrain à construire par exemple.
À noter que si un couple est marié au régime de la communauté universelle, ils sont tous les deux propriétaires de l’ensemble de leurs biens en indivision.
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Comment convaincre sa banque pour acheter en indivision ?
Dans le cas où chaque indivisaire contracte son propre prêt pour un achat en indivision, il peut être difficile que chacun d’entre eux parvienne à convaincre sa banque. Pour changer cela, il est possible par exemple que les indivisaires ayant le meilleur dossier financier se portent cautions des autres. Une autre solution consiste à contracter une garantie emprunteur, ou encore de fournir une bonne garantie, comme un autre bien immobilier par exemple.
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Comment gérer son portefeuille immobilier après un achat en indivision ?
En principe, toutes les décisions relatives à la gestion ou la vente d’un bien en indivision doivent être prises à l’unanimité des indivisaires, quelle que soit leur quote-part dans la propriété. Il est également possible pour ceux-ci de nommer un gérant du bien, qui est alors doté des pleins pouvoirs quant à cette gestion. Si un gérant est effectivement désigné, il est indispensable de rédiger une convention d’indivision, qui précise clairement l’étendue de ses responsabilités.
La convention d’indivision peut également préciser d’autres éléments relatifs à la gestion du bien, notamment pour éviter de futurs conflits. Elle peut par exemple établir des règles spécifiques en cas de vente de parts d’un des indivisaires. Elle doit être effectuée devant un notaire, et signée par la totalité des indivisaires.
Quel type de crédit demander pour achat de part en indivision
Le processus pour obtenir un crédit immobilier pour un achat en indivision est sensiblement le même que pour une personne seule souhaitant faire un crédit immobilier. La différence étant que chaque indivisaire emprunte une somme qui lui permettra de couvrir sa part dans le bien en indivision. Cela permet de cumuler les capacités d’emprunt de chaque indivisaire, et donc de devenir propriétaire d’un bien qui aurait été autrement inaccessible.
Il est également possible de contracter un emprunt collectif. Dans ce cas, les indivisaires sont responsables solidairement de l’emprunt, ce qui signifie que chacun d’entre eux est responsable du remboursement de la totalité du prêt, et pas uniquement de sa part dans l’indivision. Cette dernière solution est forcément plus intéressante pour les banques, qui réduisent ainsi d’autant leurs risques de ne pas revoir les fonds prêtés.
Comment calculer la taxe d’habitation lors d’un achat en indivision ?
La taxe d’habitation, tout comme les autres taxes et impôts liés à un bien en indivision, doit être payée par tous les indivisaires à hauteur de leurs parts dans la propriété.
Comment racheter les parts d’un bien en indivision ?
Si l’un des indivisaires souhaite la vente de ses parts d’un bien en indivision, la première étape est d’en établir la valeur. Cela peut être fait en se référant à la valeur locative du bien, ou en demandant à un agent immobilier une estimation. Il faut ensuite diviser cette valeur par la part de l’indivisaire qui souhaite vendre.
Sauf si la convention précise le contraire, une telle vente ne peut être effectuée qu’avec l’accord de l’unanimité des autres indivisaires, et ceux-ci disposent, de plus, d’un droit de préemption pour le cas où ils souhaitent racheter ces parts.
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