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Acheter un appartement pour le louer : Nos conseils pour réussir son investissement locatif

11 juillet 2022
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Dans un contexte géopolitique et sanitaire incertain, la valeur refuge reste sans conteste l’immobilier. Avec un investissement locatif, vous construisez votre patrimoine et vous sécurisez votre avenir. Mais tout achat de logement (notamment s’il suppose la souscription d’un crédit) doit faire l’objet d’une étude préalable pour déterminer sa rentabilité (la localisation, le type de bien, le dispositif de défiscalisation, l’assurance, la gestion locative…). Voici nos conseils pour réussir votre investissement immobilier.

Est-il rentable d’acheter pour louer ?

Que vous soyez propriétaire de votre résidence principale ou simple locataire, il est tout à fait possible d’envisager d’acheter un appartement pour le louer. La seule réserve formulée à ce type de placement financier, est de ne pas foncer tête baissée. 

La première précaution est de se renseigner sur l’actualité immobilière : est-elle haussière ou au contraire plutôt dans un cycle baissier ? Quel impact pourrait avoir cette tendance sur un investissement locatif ? Avec une forte hausse des prix, c’est un placement doublement gagnant : au-delà des loyers perçus, la valeur de l’appartement augmente (plus-value en cas de revente). 

Si le marché immobilier enregistre une chute de prix, il s’agit d’étudier les risques de moins-value sur le bien : cependant, bien réalisé, cet investissement peut demeurer rentable, dans la mesure où le risque de perte de capital peut être compensé par un taux de rendement supérieur…

Dans quelle ville acheter pour louer ?

La localisation est la clé d’un bon investissement locatif : elle fixe la valeur de l’appartement ! Mais déplacez-le de quelques kilomètres, voire mètres et vous pouvez observer de gros écarts de prix, ce qui va directement influencer la rentabilité de ce placement. Ici, il est vivement conseillé de s’intéresser à une ville qui enregistre un accroissement continu de sa population, à l’image de Besançon. 

Pour une analyse plus fine, il est préférable de consulter des professionnels de l’immobilier, solidement implantés sur le territoire, pour recueillir leurs précieux conseils. En effet, l’achat du logement doit être réalisé dans un quartier recherché par les locataires, bien desservi par les transports en commun, avec des commerces de proximité et des services essentiels à la vie quotidienne. 

Les précautions à prendre avant d’investir dans l’immobilier

Faire appel à un professionnel pour choisir le bien à acheter

Faire un investissement locatif suppose de connaître, aussi bien le marché immobilier que les emplacements à fort potentiel de la ville envisagée. Mais il faut également connaître les différents dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, LMNP…) qui peuvent influencer la recherche d’appartement : par exemple, un investissement locatif Pinel doit impérativement se faire dans l’immobilier neuf et prévoir une location d’au moins 6, 9 ou 12 ans, pour bénéficier des avantages fiscaux promis.

Bien étudier le marché pour un bon investissement immobilier

Sur la base d’une bonne connaissance du marché immobilier, vous pouvez aussi choisir d’investir dans un secteur en devenir, où les prix à l’achat seront moins élevés : vous pourrez alors jouer sur le fort potentiel de plus-value à la revente… Ici, le recours à un professionnel bien implanté sur son territoire peut faire la différence – tant pour évaluer les perspectives d’évolution du marché que pour accéder à des appartements « off-market ». En effet, toutes les agences, dotées de plusieurs années d’expérience comme la nôtre, disposent d’un réseau de professionnels avec ces voies privilégiées. 

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Acheter pour louer : sélectionnez bien votre locataire

Enfin, avant d’acheter un appartement pour le louer, il s’agit de penser au profil de son locataire. En effet, en fonction du type de bien, la cible de cet investissement locatif ne sera pas la même et ne réclamera pas les mêmes besoins. Par exemple, un étudiant privilégiera un studio, bien desservi par les transports, quand un jeune couple louera davantage un 2-pièces dans un endroit au calme. Une fois la cible bien identifiée, il s’agira de sélectionner le locataire avec soin (étudier son dossier, et notamment ses revenus et son profil) pour limiter au maximum le turn-over, qui nuit inévitablement à la rentabilité d’un investissement locatif.

Réduire ses impôts grâce à l’achat d’un bien immobilier

Avec l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location, vous pouvez aussi jouer avec les dispositifs de défiscalisation disponibles, afin de maximiser les effets de votre investissement locatif. Parmi les plus connus :

  • Loi Pinel : reconduite jusqu’en 2024, elle ouvre à des réductions d’impôts (avec des taux dégressifs à partir du 1er janvier 2023 et selon la durée de location). Dans les grandes lignes, elle impose l’achat d’un appartement neuf dans une zone d’implantation précise (Besançon est en B2), avec un plafonnement des loyers et des conditions de ressources pour le locataire.
  • Le dispositif Censi-Bouvard : il offre également une réduction d’impôt et la possibilité de récupérer la TVA pour tout achat d’un logement neuf dans une résidence avec services. Loué meublé, ce type d’investissement locatif offre un taux de rendement intéressant
  • Les statuts LMNP/LMP : en fonction de votre statut, vous pouvez déduire votre déficit foncier et les différentes charges liées à la location, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, voire bénéficier d’une exonération de plus-value.
  • La Loi Malraux : dans l’immobilier ancien, vous pouvez diminuer vos impôts en réalisant des travaux sur votre logement et si vous le mettez en location pendant une durée d’au moins 9 ans.

Mettre son bien immobilier en gestion locative

Le fait acheter un appartement pour le louer est un placement financier : dès lors, la rentabilité doit être au cœur de vos préoccupations. Pour autant, et même si cela peut paraître contradictoire, il est vivement recommandé de mettre son bien en gestion locative dans une agence d’expérience. Trouver un locataire et gérer tout l’administratif derrière une mise en location est chronophage. En optant pour la délégation, vous influencez la rentabilité de cet investissement, mais vous gagnez en sérénité… 

Chez Marc Vernier Immobilier, si nous pouvons nous occuper de votre achat d’appartement à louer, nous n’en assurons pas sa gestion. Par contre, nous disposons de contacts professionnels pour cela. Que diriez-vous de venir nous parler de votre projet d’investissement locatif ?

Si vous envisagez d’acheter ou de vendre une propriété à Besançon, en France, c’est une bonne idée de faire appel aux services d’une agence immobilière à Besançon. Une agence expérimentée comme la nôtre connaît bien le marché local et peut vous aider à obtenir le meilleur prix pour votre propriété. Si vous avez besoin d’infos n’hésitez pas à nous contacter.

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