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Pourquoi investir dans la pierre ?

8 mars 2022
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En matière d’investissements, il est rare d’obtenir la rentabilité, la disponibilité et la sécurité dans un même placement. Pour autant, l’immobilier, valeur refuge depuis des décennies, continue à être une source d’investissement, à la fois sûr et rentable, lorsqu’il est correctement mené. Quels que soient votre budget et votre âge, l’agence immobilière Marc vernier immobilier de Besançon vous accompagne, pour minimiser les risques et optimiser vos démarches par ses conseils et investir dans la pierre sereinement.

Investir dans la pierre : est-ce un placement sûr et rentable ?

Investir dans la pierre permet de concilier deux atouts, la sécurité et la rentabilité (à défaut de la disponibilité). Moins fluctuant que la bourse, l’immobilier est nettement plus rentable qu’un placement de type « Livret A » ou contrat d’assurance vie. Les taux d’intérêt historiquement bas et la délégation d’assurance de l’emprunt ajoutant du poids à ce type d’investissement.

À noter que la dernière étude « 40 ans de performances comparées – 1980 – 2020 » de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) dresse le rendement des principaux produits sur 5, 10, 15, 20, 30 et 40 ans, en France. Le palmarès des meilleurs placements est dominé par deux classes d’actifs : sur le long terme, les investissements dans la pierre et dans les actions.

Pourquoi investir jeune dans la pierre ?

investir dans la pierre -

L’investissement immobilier n’est pas l’apanage des adultes bien installés et des seniors : ce placement est préconisé dès le plus jeune âge. Soucieux de rester mobile et peinant à se projeter à long terme, les jeunes boudent ce type d’achat. Pourtant, il peut offrir un complément de revenus aussi pérenne que fiable.

Par ailleurs, ils peuvent toujours opter pour un investissement locatif, afin de conserver leur mobilité. Autrement dit, devenir propriétaires d’un bien mis en location, alors qu’ils sont eux-mêmes locataires de leur résidence principale. Marc vernier Immobilier peut les accompagner pour trouver le logement adapté : neuf pour profiter d’avantages fiscaux (loi Pinel par exemple), en SCPI (pierre papier), vide ou occupé, statut LMP ou LMNP…

Investissement locatif : acheter vide ou occupé ?

Dans le panel des solutions disponibles, pour réaliser un investissement locatif, il est possible d’opter pour l’achat d’un bien immobilier déjà occupé. Ce type de placement présente des avantages certains : 

  • Une décote sur le prix d’achat – de l’ordre de 5 à 20 % par rapport au prix d’un même logement vendu vide. Cette baisse vient compenser le fait que l’investisseur ne peut immédiatement habiter dedans. Elle est établie notamment en fonction de la durée du bail à couvrir et du loyer encaissé.
  • La présence d’un locataire – sans avoir à mener les démarches de location. Toutefois, il s’agit de bien vérifier le profil de la personne en place : la régularité du paiement des loyers, l’absence d’impayés, la situation de l’habitant et bien sûr, l’absence de contentieux locatif avec le vendeur.

Sur ce point, Marc vernier immobilier peut aussi vous accompagner dans la pertinence de ce choix, vide ou loué, en fonction de vos objectifs financiers et votre situation, tant personnelle que professionnelle.

Quel budget pour investir dans la pierre ?

Beaucoup d’investisseurs s’interrogent sur le capital à investir dans la pierre. La réponse est simple : tout dépend de votre niveau d’impôt (et donc de revenus) et de votre taux d’endettement (il ne doit pas dépasser 35 %). En effet, si ce type de placement génère des revenus (via les loyers), ce n’est pas forcément immédiat et certains aléas doivent être anticipés, comme la vacance locative.

Pour ceux qui désirent investir peu et surtout sans crédit, il est possible d’opter pour l’investissement participatif ou la pierre papier (SCPI). Ces solutions permettent de goûter à l’immobilier, avec des montants raisonnables (1 000 €, 5 000 €, 10 000 €…). Il est toutefois vivement recommandé de s’appuyer sur les conseils d’un professionnel SCPI, pour bien orchestrer ce placement.

Avec un investissement locatif, souvent porté par un prêt immobilier, il est possible de devenir propriétaire de plusieurs surfaces (parkings, bureaux, boutiques…), mais aussi d’habitations. Les loyers perçus payent en partie les mensualités de l’emprunt et se transforment ensuite en revenus complémentaires non négligeables. Là encore, il faut se faire accompagner par un professionnel comme Marc vernier Immobilier, pour choisir les villes les plus attractives au niveau locatif ou encore, le dispositif fiscal à privilégier pour construire son projet.

Les risques de l’investissement immobilier

Quelle que soit la nature de l’investissement immobilier (SCPI ou pierre papier, achat en direct, avec mise en location…), l’objectif de tout placement est d’en obtenir la meilleure rentabilité. Déjà, grâce à certains dispositifs fiscaux (loi Pinel, loi Denormandie, LMNP…), il est possible de défiscaliser ses revenus. Ensuite, il s’agit de prévenir au maximum les risques de tout investissement immobilier : 

  • La localisation : il faut choisir des villes avec une certaine demande locative (pour limiter les périodes où le logement reste vide) et se projeter sur l’évolution des quartiers, pour trouver l’équilibre risque/sécurité. Naturellement, il faut aussi tenir compte des risques naturels du secteur (affaissement du terrain, inondations…).
  • Le bien lui-même : hors placement SCPI, investir dans la pierre peut se faire dans l’immobilier neuf ou ancien. Pour un bien à rénover, plus attractif à l’achat, il faut un œil expert pour évaluer correctement le coût des travaux (et repérer, le cas échéant les défauts peu visibles). À noter que dans le cadre d’un investissement en copropriété, il faut se renseigner sur ses charges, l’état du fonds travaux et vérifier les procès-verbaux d’AG.
  • La location/le locataire : face aux impayés, aux dégradations et aux conflits éventuels, le concours d’une société de gestion peut s’avérer pertinent, mais nuit, fatalement à la rentabilité de l’investissement locatif. 

Comment investir dans la pierre ?

En France, investir dans la pierre pour augmenter son patrimoine, peut se traduire de différentes manières. Dans le cadre d’un investissement immobilier indirect, le projet s’appuie sur des SCPI (également appelée pierre papier) qui permettent, à l’investisseur, de gagner de l’argent, sans avoir de contraintes de gestion. Concrètement, vous achetez, ici, des parts de biens d’une société de gestion, qui s’occupe, ensuite, de tout. 

Dans le cadre d’un investissement immobilier direct, l’investisseur achète le logement (avec un emprunt ou non) et doit gérer sa mise en location : elle peut être nue, meublée ou en colocation.

La location meublée

Établie sur 3 ans minimum, la location nue ou non meublée permet de générer des revenus complémentaires, tout en s’appuyant sur des dispositifs de défiscalisation comme la loi Denormandie ou la loi Pinel.

La location meublée

La location meublée est un logement qui met à la disposition du locataire, un certain nombre d’équipements obligatoires (plaques de cuisson, réfrigérateur, four, tables, chaises, étagères de rangement, luminaires…). Construite sur une durée d’au moins un an (9 mois pour les étudiants), elle peut s’effectuer sous différents statuts : LMNP, LMP ou location meublée de tourisme. Ce choix dépend directement des revenus fiscaux du foyer et des recettes potentielles annuelles.

La colocation

Investir dans la pierre peut aussi se traduire par l’achat d’un bien mis en colocation : le propriétaire bailleur peut alors s’inscrire au statut LMNP et choisir entre le régime micro-foncier (abattement de 50 % des loyers perçus à ajouter à sa base de revenus imposables) ou le régime du réel simplifié (déduction des charges d’exploitation des loyers perçus).

Pour faire le bon choix d’investissement immobilier à Besançon (SCPI ou locatif), n’hésitez pas à vous rapprocher de Marc vernier Immobilier : il connait, à la fois, tous ces mécanismes et les dynamiques de son secteur géographique. À bientôt !

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